毛壽龍：房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)著高度行政化條件下成長(zhǎng)起來(lái)的消費(fèi)者、投資者，“野蠻生長(zhǎng)”的多層次市場(chǎng)也深受政府秩序影響。

2016年，中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，但房地產(chǎn)依然火爆。房地產(chǎn)存在泡沫，投資有風(fēng)險(xiǎn)，很多專(zhuān)家都在提醒。

不過(guò)，房地產(chǎn)泡沫的原始秩序中的人們并不這樣認(rèn)為。首先，自從有商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)一直在專(zhuān)家的泡沫論中迅速成長(zhǎng)。每一次對(duì)投資有風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)存在泡沫的提醒之后，反而是房地產(chǎn)泡沫的進(jìn)一步飛速成長(zhǎng)。這說(shuō)明，現(xiàn)實(shí)的秩序，與專(zhuān)家筆下的專(zhuān)業(yè)理論和模型秩序是相反的。在消費(fèi)者和投資者的原始秩序中，人們更愿意相信非專(zhuān)業(yè)或非模型的原始的直覺(jué)判斷。

其次，自有商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以來(lái)，人們每一次持幣觀望，或者等著房?jī)r(jià)下跌的選擇，都會(huì)迎來(lái)一次火爆的房地產(chǎn)漲價(jià)。人們每一次判斷房地產(chǎn)漲瘋了，然后選擇清空房地產(chǎn)，拿著從沒(méi)見(jiàn)過(guò)的大數(shù)額現(xiàn)金去投資不穩(wěn)定的股市，或者其他金融產(chǎn)品，或者去投資大家所向往的、比房地產(chǎn)投資似乎更為道德的實(shí)體經(jīng)濟(jì)時(shí)，其結(jié)果都是一次次失望，因?yàn)榉欠康禺a(chǎn)的投資，都沒(méi)有房地產(chǎn)的投資回報(bào)率高。

原始的心靈中，害怕房地產(chǎn)泡沫的破滅，但一次次房地產(chǎn)泡沫的堅(jiān)定成長(zhǎng)，反而使得堅(jiān)定選擇房地產(chǎn)的投資家變得越來(lái)越強(qiáng)壯。而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的投資者，在邊際回報(bào)率下降的情況下，反而因?yàn)橛邢嚓P(guān)的房地產(chǎn)增值而獲得了贏利的空間，尤其是通過(guò)現(xiàn)有增值資產(chǎn)獲得資產(chǎn)抵押的債券融資和資產(chǎn)證券化后的股權(quán)融資，獲得了更多的流動(dòng)性，從而進(jìn)一步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，降低運(yùn)營(yíng)成本，并在缺乏增值資產(chǎn)支撐的同行中勝出。這使得原始秩序的投資家們不僅直接投資房地產(chǎn)，更樂(lè)意享受高度泡沫化后現(xiàn)有房地產(chǎn)的流動(dòng)性融資價(jià)值。

這說(shuō)明，原始秩序的房地產(chǎn)投資家們得到了擴(kuò)展的資本市場(chǎng)的支撐，而且金融杠桿不僅在房地產(chǎn)的一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)支撐了泡沫，更因金融市場(chǎng)里因泡沫化而獲得高價(jià)值的房地產(chǎn)提供的信用的“野蠻增長(zhǎng)”，而獲得了快速增長(zhǎng)。也就是說(shuō)，高度擴(kuò)展的資本市場(chǎng)，與高度原始卻快速成長(zhǎng)的房地產(chǎn)信用相互融合、相互支撐，共同構(gòu)成了2008年世界金融危機(jī)之后中國(guó)房地產(chǎn)在一段時(shí)間消沉之后連續(xù)多年迅猛發(fā)展的秩序原因。

不過(guò)，任何市場(chǎng)在三年的“野蠻生長(zhǎng)”期之后，都會(huì)有一個(gè)回頭調(diào)整時(shí)期，這種調(diào)整往往表現(xiàn)為一段時(shí)間的蕭條。繁榮，然后蕭條，蕭條之后是又一次的繁榮。繁榮的時(shí)候，大家都賺錢(qián)；蕭條之后，有大批投資者熬不住蕭條而破產(chǎn)退出市場(chǎng)。在這種情況下，政府往往會(huì)忍不住出手，對(duì)“野蠻生長(zhǎng)”的市場(chǎng)進(jìn)行一次嚴(yán)格的管制，結(jié)果蕭條可能沒(méi)有很快出現(xiàn)，但進(jìn)一步的繁榮即再次的“野蠻生長(zhǎng)”也很難出現(xiàn)。中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)改革后有一個(gè)兩三年的快速成長(zhǎng)期，但此后嚴(yán)格管制農(nóng)村土地、人口和資本的政策，卻讓農(nóng)村經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了改革后的長(zhǎng)期停滯，現(xiàn)在大批村落出現(xiàn)衰落而不是發(fā)展的景象。又如，中國(guó)出租車(chē)曾兩三年內(nèi)“野蠻生長(zhǎng)”，但嚴(yán)格的數(shù)量管制導(dǎo)致，在各大城市規(guī)模翻番的情況下，出租車(chē)數(shù)量卻依然維持在管制前“野蠻生長(zhǎng)”階段的水平，一直到網(wǎng)約車(chē)出現(xiàn)打破這種僵局，已經(jīng)20年過(guò)去了。

在房地產(chǎn)領(lǐng)域存在大規(guī)模泡沫的專(zhuān)業(yè)認(rèn)識(shí)下，各級(jí)政府也出臺(tái)了種種嚴(yán)格的管制手段，如大城市限購(gòu)，大城市惜土如金限制土地供應(yīng)等等。但這些管制政策，并沒(méi)有讓房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)停滯，反而通過(guò)行政化分區(qū)管理的措施，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫獲得了條塊分割的行政化擴(kuò)展秩序的支持。而行政性、等級(jí)化、單中心、多源的土地資源供給格局，更讓土地價(jià)格呈現(xiàn)線性增長(zhǎng)的趨勢(shì)，并進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格中土地元素的線性增長(zhǎng)。這說(shuō)明，擴(kuò)展的行政秩序，未必會(huì)讓一個(gè)具體的市場(chǎng)窒息，如果運(yùn)作得當(dāng)，反而會(huì)支持某個(gè)特定市場(chǎng)的線性增長(zhǎng)，使其在每一個(gè)“野蠻生長(zhǎng)”時(shí)期過(guò)后不必陷入長(zhǎng)期停滯，更不會(huì)陷入蕭條期，反而讓一個(gè)又一個(gè)的“野蠻生長(zhǎng)”接連出現(xiàn)，而中間只有短暫的穩(wěn)定觀望期。

這說(shuō)明，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫，只有現(xiàn)有專(zhuān)業(yè)理論模型的支持，而缺乏現(xiàn)有現(xiàn)實(shí)模型的支持。正是由于專(zhuān)業(yè)理論模型沒(méi)有考慮到中國(guó)房地產(chǎn)的秩序維度因素，才使得其對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的預(yù)計(jì)一次次落空。

從秩序的角度來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫其實(shí)存在于中國(guó)的原始秩序中。這種原始秩序，實(shí)際上來(lái)自個(gè)人內(nèi)心的不安定感，這種不安定感，需要讓人有一塊土地和房子，而在現(xiàn)在，人們只能寄希望于有一個(gè)房子。君不見(jiàn)，中國(guó)人到任何地方，都是省吃儉用，然后存下大筆資金，去購(gòu)買(mǎi)一個(gè)房子。中國(guó)的家族傳統(tǒng)，更讓老一代人少吃儉用購(gòu)置房產(chǎn)，留給子孫后代用。一個(gè)老人臨走之前終于給四個(gè)孩子每人安排了一套房產(chǎn)，然后他安心地走了。這是過(guò)去的老人。現(xiàn)在的老人做不到這一點(diǎn)，但看到四個(gè)兒子，如果有一個(gè)兒子沒(méi)有買(mǎi)好房子，就會(huì)很不放心，直到看到四個(gè)兒子每人都為自己的兒子、也就是老人的孫子買(mǎi)好了房子，才會(huì)安心地走。這種不安定感，源自社會(huì)的不發(fā)展和不穩(wěn)定，源自擴(kuò)展的市場(chǎng)信用的不發(fā)達(dá)，也源自政府行政秩序?qū)σ磺辛鲃?dòng)性資產(chǎn)的政策的不穩(wěn)定。

中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)正是在這樣的原始秩序中發(fā)育起來(lái)的。這種原始秩序給房地產(chǎn)市場(chǎng)以強(qiáng)勁的剛性市場(chǎng)需求。而擴(kuò)展的市場(chǎng)秩序，尤其是因房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展而發(fā)展起來(lái)的專(zhuān)門(mén)針對(duì)私人的金融杠桿的發(fā)展，以及因房地產(chǎn)活躍而出現(xiàn)的、以地產(chǎn)信用為基礎(chǔ)的債券融資和股權(quán)融資金融市場(chǎng)及相關(guān)資本市場(chǎng)的發(fā)展，再加上省吃儉用而產(chǎn)生的高額的儲(chǔ)蓄率，使得中國(guó)的房地產(chǎn)一開(kāi)始發(fā)展，就有了充足的荷爾蒙和營(yíng)養(yǎng)，得到一個(gè)又一個(gè)“野蠻生長(zhǎng)”的資源。

而且中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的奇妙之處在于，任何其他市場(chǎng)，一旦遇到高度行政化的政府管制，就會(huì)停滯，甚至消失，但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅沒(méi)有停滯，更沒(méi)有消失，反而出現(xiàn)了持續(xù)的“野蠻生長(zhǎng)”，讓一個(gè)個(gè)泡沫不斷膨脹，卻沒(méi)有破裂，一直到現(xiàn)在，依然在成長(zhǎng)。其區(qū)別是，中國(guó)的城市因行政級(jí)別和市場(chǎng)機(jī)會(huì)的大小，分成了一線城市、二線城市和三、四、五線城市。高行政級(jí)別、高商業(yè)機(jī)會(huì)的特大城市，如北上廣深，是一線城市，是人們向往的地方，也是人生成功的標(biāo)志，自然也是房地產(chǎn)泡沫連連、地產(chǎn)百萬(wàn)富翁比比皆是的地方。

當(dāng)然，中國(guó)很大，全國(guó)各地差異也很大，商業(yè)機(jī)會(huì)分布很不均衡，擴(kuò)展的行政差序結(jié)構(gòu)，看起來(lái)對(duì)同級(jí)別的城市給予基本類(lèi)似的秩序支持，但其對(duì)泡沫的效應(yīng)還是有差異的。當(dāng)一線城市價(jià)格上五萬(wàn)、十萬(wàn)的時(shí)候，市場(chǎng)發(fā)達(dá)地區(qū)的小鎮(zhèn)房子每平米也過(guò)萬(wàn)元的時(shí)候，市場(chǎng)機(jī)會(huì)不明朗的一些省會(huì)城市還停留在兩三千一平米的水平。但共同的趨勢(shì)是明顯的，無(wú)論一線城市，還是三、四、五線城市，其價(jià)格趨勢(shì)都是直升。其原因是，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫不是真正的泡沫，而是有獨(dú)特的原始秩序、市場(chǎng)秩序和行政秩序支撐的泡沫。

從中國(guó)房地產(chǎn)的秩序維度模型的角度來(lái)看，中國(guó)的房地產(chǎn)泡沫要變成專(zhuān)業(yè)模型里的市場(chǎng)泡沫，需要有如下條件：

原始秩序需要有一個(gè)大的變化。這種變化顯然會(huì)出現(xiàn)。因?yàn)楦叨仁袌?chǎng)化的發(fā)展，會(huì)讓人們逐步改變對(duì)房地產(chǎn)的看法，也會(huì)讓人們對(duì)安全感的原始需求產(chǎn)生變化。市場(chǎng)化的發(fā)展，讓社會(huì)發(fā)展的空間變大，發(fā)達(dá)社會(huì)提供的安全感，會(huì)逐步替代因房產(chǎn)提供的安全感。

市場(chǎng)秩序需要有一個(gè)大的變化。這個(gè)變化也在出現(xiàn)。當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)歷了產(chǎn)品市場(chǎng)、產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的幾十年發(fā)展之后，擴(kuò)展的市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生很多信用，尤其是在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，房地產(chǎn)提供的信用會(huì)逐步被大數(shù)據(jù)提供的信用所替代。

行政秩序提供的成就感會(huì)有一個(gè)變化。中國(guó)人從鄉(xiāng)下到城鎮(zhèn)，從縣級(jí)市、地級(jí)市，到省轄市，然后到直轄市，如果在北上廣有一套房子，大家都認(rèn)為是人生的成就。比北上廣更有價(jià)值的成就感是出國(guó)買(mǎi)房子，但發(fā)達(dá)國(guó)家最有價(jià)值的房子不是在中心城市，也不是在市中心，而是在美麗的鄉(xiāng)村。這種體驗(yàn)，勢(shì)必影響中國(guó)人對(duì)行政秩序提供的成就感的感覺(jué)。現(xiàn)在很多中國(guó)人開(kāi)始在老家置房，開(kāi)始到鄉(xiāng)下去購(gòu)買(mǎi)和改造古老村落的房子。最近世界上540家賓館比賽，得獎(jiǎng)的都不是大城市的豪華賓館，反而是中國(guó)浙江農(nóng)村一個(gè)村落老房子改造而成的鄉(xiāng)村酒店。

當(dāng)然，更重要的是，中國(guó)行政秩序正在因落實(shí)中央與地方的財(cái)權(quán)、事權(quán)和支出責(zé)任的合理分工，而可能產(chǎn)生一些治理意義上的變化。這一變化勢(shì)必會(huì)改變中國(guó)單中心、多源的地產(chǎn)資源供應(yīng)體系，也會(huì)改變相應(yīng)的公共治理和服務(wù)的格局。

這些變化現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)，這些新的秩序因素，還沒(méi)有改變基本的房地產(chǎn)泡沫的格局，但已經(jīng)在推動(dòng)一些新的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)。

理論上總結(jié)一下，現(xiàn)有關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)存在巨大泡沫的專(zhuān)業(yè)論斷，基本上基于單純市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的理論模型。如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)市場(chǎng)秩序充分發(fā)達(dá)，而且有一個(gè)成熟的市場(chǎng)社會(huì)，以及親市場(chǎng)、多中心公共治理的法治且有限政府秩序的支撐，那么這些判斷和市場(chǎng)預(yù)計(jì)都是非常有道理的。

但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面對(duì)的是在高度行政化條件下成長(zhǎng)起來(lái)的消費(fèi)者和投資者，他們成長(zhǎng)的時(shí)候幾乎沒(méi)有什么市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，而現(xiàn)在“野蠻生長(zhǎng)”的多層次市場(chǎng)也深受單中心、等級(jí)制、“人治”且無(wú)限職能的政府秩序的影響，在這種情況下，用純市場(chǎng)模型來(lái)分析中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，顯然只能得出錯(cuò)誤的結(jié)論。

在中國(guó)，要思考房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題，尤其要關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的獨(dú)特的原始秩序、擴(kuò)展的市場(chǎng)秩序以及擴(kuò)展的政府秩序的元素，只有這樣才能讓我們更好地理解過(guò)去15年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也才能讓我們更好地預(yù)見(jiàn)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（注：作者是中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院公共財(cái)政與公共政策研究所教授，公共政策研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)。本文僅代表作者個(gè)人觀點(diǎn)。責(zé)編郵箱bo.liu@ftchinese.com)

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